萬億資產滯壓停工爛尾盤，全國15省超50樓盤發布停供聲明，房企“保交付”力不從心
早在去年底，許多地產行業人士，便關注到了房地產行業愈發普遍的停工問題。據克而瑞報告稱，截至2021年年底，在其24個重點監測城市中，尚未交付的問題項目總建面高達2468萬平方米，其中鄭州、長沙、重慶和武漢等城市項目交付風險較大。進入2022年，隨著一些項目進入約定交付期，但遲遲不見復工跡象，很多業主著急了。2022年6月30日，鄭州瀚海思念城的業主沒在約定期收房，還發現項目監管賬戶上被挪走26億元。于是，他們像很多其他樓盤業主一樣，寫了一份“集體停貸告知書”。
從法律層面說，貿然停貸不是好事，如果與開發商的購房合同還未解除，業主征信可能會受到影響，還可能被起訴到法院，甚至被法院強制執行。之所以冒著征信受損的風險提出停貸，實則是很多業主發現項目資金被挪用、銀行違規發放按揭貸款等現象，敢于向銀行提出挑戰。“一般情況下，監管賬戶上如果有錢，就不會爛尾。”談到這兩天的爛尾樓風波時，河南某房企人士對第一財經表示。
我國房地產住宅開發項目大部分實行預售制，為防止樓盤爛尾，誕生了商品房預售資金監管制度，即政府部門會同銀行實施第三方監管，期房的購房款必須存入銀行專用監管賬戶。具體監管政策方面，各地有自主權，過去各城資金監管強度并不相同。而在實際操作中，資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。某華北房企告訴記者，在房企這個層面，確實存在挪用項目預售資金的情況，投入到集團償債或者公司其他經營活動中。
譬如，某項目基本面較好、銷售回款較多，而其他項目缺少資金、工程進度慢，就存在項目之間的資金調配。再或者，當房企面臨剛兌債務時，包括集團、城市和項目層面的債務，而某項目還有一年才交付、賬上又有資金，那么就可能將資金挪用出去，拿來償還公司債務。
另一華東房企人士也稱，很多停工的項目是早前已經完成銷售的，當時對預售資金賬戶監管還不嚴格，房企會在項目之間進行資金調撥，不會讓錢趴在賬上。“比如2020年一個項目銷售結束后，企業可能將錢用于別的項目建設或用于新增拿地，都是常見操作。”上述人士稱，預售資金監管嚴格之后，項目之間的資金調撥和流動強度都大大減低，但對當年已經賣完的項目來說，自身已不再產生正現金流了，且不能用別的項目銷售去支援施工，資金調撥受限，也就帶來很多項目停工的局面。
上述華北房企人士還稱，在這波企業爆雷中，有房企資金面緊張后，便開始對債務進行展期，沒有處置資產等前期自救動作，并引發了一系列連鎖反應，包括評級機構下調評級、房企海外債務觸發加速償還條款等。有的企業在一系列自救動作后，仍面臨較大的現金缺口，在償還部分債務時，會有調用項目資金的情況。值得注意的是，從2021年下半年至今，地方政府對商品房預售資金的監管經歷了“收緊-放松-再收緊”的過程。今年7月以后，多地新建商品房項目出現停工、延期交付，預售資金被轉移等問題逐漸暴露，成都、杭州、山西、深圳多地已重新加強對預售資金的監管。
7月1日，成都宣布執行《成都市商品房預售款監管辦法實施細則》，其中明確了監管職責劃分，成都市住建局負責全市商品房預售款監管的組織、協調和監督，具體負責制定相關政策措施，建立、維護和管理全市統一的預售款監管服務平臺，督促檢查商品房預售款監管實施情況，對預售款監管各方主體履責情況進行監督管理。西政資本認為，“停貸潮”出現后，今后各個城市的預售資金大概率也將回歸從嚴監管的軌道，政策層面已不存在放松的空間。
隨著預售資金監管愈發規范，如何處理好“保交付”，成為當下房企的首要重任。交付難、復工難，根本原因還在于“錢不夠用”。某華北房企人士稱，在當下企業整體資金盤面中，約一半沉淀在預售資金監管賬戶中。從外部融不到錢、樓市低迷內生造血能力又欠缺，導致其資金面極為緊張，是房企停工問題頻發、復工艱難的重要原因。
另一華東房企人士也表示，在當前行業形勢下，開發商層面已無法推進新增融資，銷售腰斬進一步影響現金流，開發商能動用的資金極為有限。“當面臨龐大的債務到期或利息支付時，很多開發商都面臨一個選擇，到底是還債保信用，還是用于開工建設保交付。”
“當手中的資金只能支撐50個項目的施工建設時，開發商會篩選手中的100個項目，優先施工能產生正現金流的項目，”某出險房企內部人士表示，等到有新的現金流回來后，才能去支援另外50個項目的建設。與此同時，每個城市的監管強度有所不同，有些城市的項目有現金流回來，可用于調撥，只是整體而言變得有限。除此之外，房企還能使用的另一個辦法就是賣掉資產補充現金流，“我們能撐到現在主要就是靠賣資產了。”
一位華北房企人士則稱，現在行業環境發生了些許變化，之前企業談債務展期很難，現在投資者會更認真看企業給出的擔保條款，談展期也比以前順利了些。如果債務能“以時間換空間”，企業也會有更多資源投資到穩經營、保交付上。“現在大家都意識到了這個問題，要把活下去、保交付放在首要位置，穩定公司經營，不損害購房者權益。”
一位河南房企人士表示，很多停工盤都是總包拿不到錢，歸根到底還是資金問題。為此，企業除了跟總包單位談判外，其他各項手段都圍繞“開源節流”展開，加大融資、出售股權、盤活資產、加速去化回款。“只有保住公司經營、活下去，才能逐步交付項目。”
值得注意的是，當前項目開工建設對開發商資金的要求也要高于過去。某華東房企人士稱，現在施工方都不愿意墊資干活，都是看到錢才進材料，企業壓力其實進一步加大。為助力保交付，一些房企也拿出了切實舉措。以陽光城為例，該公司成立了“10W+交付專項工作組”，對交付有風險的項目實行“一盤一策”，統籌調度資金，確保進度趕、風險大、影響廣的重難點項目支付；同時與供應商、債權人、項目合作方等溝通，避免項目被動停工；對已經陷入被動停工的重難點項目，調集優勢資源重點支持，爭取項目復工復產。
從房企已公布數據看，上半年遠洋集團完成38個批次、超20000套房源交付。其中，5個批次、超4000套房源實現“交房即交證”，4個批次、近3000套房源實現提前交付。榮盛發展累計交付25個項目，42個批次，總計241.81萬平米，20397戶。奧園在26個城市實現近13000套房交付，交付面積超160萬平方米。
目前，大部分出險的規模房企都很重視“保交付”，但鑒于資金壓力，想要做到快速全面復工，基本是不大可能的。以恒大為例，該集團旗下的數百項目中，已是部分復工部分停工，資金相對充裕的區域復工較快速，比如該集團旗下的廣東區域，復工率較高。
“項目爛尾主要還是沒錢，有些地方資金監管松一些，賬戶上的錢不但被挪用，還欠著供應商的款項，想要做到復工，首先得解決資金來源問題，比如可以賣掉一些未開工的土地，或者已開發但未出售的在建項目，但都要一個項目一個項目去化解，速度很難快起來。”一家TOP5強房企相關負責人表示。
早在去年底，許多地產行業人士，便關注到了房地產行業愈發普遍的停工問題。據克而瑞報告稱，截至2021年年底，在其24個重點監測城市中，尚未交付的問題項目總建面高達2468萬平方米，其中鄭州、長沙、重慶和武漢等城市項目交付風險較大。進入2022年，隨著一些項目進入約定交付期，但遲遲不見復工跡象，很多業主著急了。2022年6月30日，鄭州瀚海思念城的業主沒在約定期收房，還發現項目監管賬戶上被挪走26億元。于是，他們像很多其他樓盤業主一樣，寫了一份“集體停貸告知書”。
至少14個爛尾樓涉4.6萬業主公告“強制停貸”
至少14個爛尾樓涉4.6萬業主公告強制停貸最近，全國多地多個樓盤業主，給官方及銀行發了全體業主強制停貸告知書，涉及長沙新力鉑園、武漢綠地光谷星河繪、南昌新力城、武漢恒大時代新城、景德鎮恒大瓏庭、鄭州名門翠園等多個項目。截至目前，據不完全統計已有14個樓盤發布公告強制停貸涉及4.6萬業主，總房款347億，明文提...從法律層面說，貿然停貸不是好事，如果與開發商的購房合同還未解除，業主征信可能會受到影響，還可能被起訴到法院，甚至被法院強制執行。之所以冒著征信受損的風險提出停貸，實則是很多業主發現項目資金被挪用、銀行違規發放按揭貸款等現象，敢于向銀行提出挑戰。“一般情況下，監管賬戶上如果有錢，就不會爛尾。”談到這兩天的爛尾樓風波時，河南某房企人士對第一財經表示。
我國房地產住宅開發項目大部分實行預售制，為防止樓盤爛尾，誕生了商品房預售資金監管制度，即政府部門會同銀行實施第三方監管，期房的購房款必須存入銀行專用監管賬戶。具體監管政策方面，各地有自主權，過去各城資金監管強度并不相同。而在實際操作中，資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。某華北房企告訴記者，在房企這個層面，確實存在挪用項目預售資金的情況，投入到集團償債或者公司其他經營活動中。
譬如，某項目基本面較好、銷售回款較多，而其他項目缺少資金、工程進度慢，就存在項目之間的資金調配。再或者，當房企面臨剛兌債務時，包括集團、城市和項目層面的債務，而某項目還有一年才交付、賬上又有資金，那么就可能將資金挪用出去，拿來償還公司債務。
另一華東房企人士也稱，很多停工的項目是早前已經完成銷售的，當時對預售資金賬戶監管還不嚴格，房企會在項目之間進行資金調撥，不會讓錢趴在賬上。“比如2020年一個項目銷售結束后，企業可能將錢用于別的項目建設或用于新增拿地，都是常見操作。”上述人士稱，預售資金監管嚴格之后，項目之間的資金調撥和流動強度都大大減低，但對當年已經賣完的項目來說，自身已不再產生正現金流了，且不能用別的項目銷售去支援施工，資金調撥受限，也就帶來很多項目停工的局面。
上述華北房企人士還稱，在這波企業爆雷中，有房企資金面緊張后，便開始對債務進行展期，沒有處置資產等前期自救動作，并引發了一系列連鎖反應，包括評級機構下調評級、房企海外債務觸發加速償還條款等。有的企業在一系列自救動作后，仍面臨較大的現金缺口，在償還部分債務時，會有調用項目資金的情況。值得注意的是，從2021年下半年至今，地方政府對商品房預售資金的監管經歷了“收緊-放松-再收緊”的過程。今年7月以后，多地新建商品房項目出現停工、延期交付，預售資金被轉移等問題逐漸暴露，成都、杭州、山西、深圳多地已重新加強對預售資金的監管。
7月1日，成都宣布執行《成都市商品房預售款監管辦法實施細則》，其中明確了監管職責劃分，成都市住建局負責全市商品房預售款監管的組織、協調和監督，具體負責制定相關政策措施，建立、維護和管理全市統一的預售款監管服務平臺，督促檢查商品房預售款監管實施情況，對預售款監管各方主體履責情況進行監督管理。西政資本認為，“停貸潮”出現后，今后各個城市的預售資金大概率也將回歸從嚴監管的軌道，政策層面已不存在放松的空間。
隨著預售資金監管愈發規范，如何處理好“保交付”，成為當下房企的首要重任。交付難、復工難，根本原因還在于“錢不夠用”。某華北房企人士稱，在當下企業整體資金盤面中，約一半沉淀在預售資金監管賬戶中。從外部融不到錢、樓市低迷內生造血能力又欠缺，導致其資金面極為緊張，是房企停工問題頻發、復工艱難的重要原因。
另一華東房企人士也表示，在當前行業形勢下，開發商層面已無法推進新增融資，銷售腰斬進一步影響現金流，開發商能動用的資金極為有限。“當面臨龐大的債務到期或利息支付時，很多開發商都面臨一個選擇，到底是還債保信用，還是用于開工建設保交付。”
“當手中的資金只能支撐50個項目的施工建設時，開發商會篩選手中的100個項目，優先施工能產生正現金流的項目，”某出險房企內部人士表示，等到有新的現金流回來后，才能去支援另外50個項目的建設。與此同時，每個城市的監管強度有所不同，有些城市的項目有現金流回來，可用于調撥，只是整體而言變得有限。除此之外，房企還能使用的另一個辦法就是賣掉資產補充現金流，“我們能撐到現在主要就是靠賣資產了。”
一位華北房企人士則稱，現在行業環境發生了些許變化，之前企業談債務展期很難，現在投資者會更認真看企業給出的擔保條款，談展期也比以前順利了些。如果債務能“以時間換空間”，企業也會有更多資源投資到穩經營、保交付上。“現在大家都意識到了這個問題，要把活下去、保交付放在首要位置，穩定公司經營，不損害購房者權益。”
一位河南房企人士表示，很多停工盤都是總包拿不到錢，歸根到底還是資金問題。為此，企業除了跟總包單位談判外，其他各項手段都圍繞“開源節流”展開，加大融資、出售股權、盤活資產、加速去化回款。“只有保住公司經營、活下去，才能逐步交付項目。”
值得注意的是，當前項目開工建設對開發商資金的要求也要高于過去。某華東房企人士稱，現在施工方都不愿意墊資干活，都是看到錢才進材料，企業壓力其實進一步加大。為助力保交付，一些房企也拿出了切實舉措。以陽光城為例，該公司成立了“10W+交付專項工作組”，對交付有風險的項目實行“一盤一策”，統籌調度資金，確保進度趕、風險大、影響廣的重難點項目支付；同時與供應商、債權人、項目合作方等溝通，避免項目被動停工；對已經陷入被動停工的重難點項目，調集優勢資源重點支持，爭取項目復工復產。
從房企已公布數據看，上半年遠洋集團完成38個批次、超20000套房源交付。其中，5個批次、超4000套房源實現“交房即交證”，4個批次、近3000套房源實現提前交付。榮盛發展累計交付25個項目，42個批次，總計241.81萬平米，20397戶。奧園在26個城市實現近13000套房交付，交付面積超160萬平方米。
目前，大部分出險的規模房企都很重視“保交付”，但鑒于資金壓力，想要做到快速全面復工，基本是不大可能的。以恒大為例，該集團旗下的數百項目中，已是部分復工部分停工，資金相對充裕的區域復工較快速，比如該集團旗下的廣東區域，復工率較高。
“項目爛尾主要還是沒錢，有些地方資金監管松一些，賬戶上的錢不但被挪用，還欠著供應商的款項，想要做到復工，首先得解決資金來源問題，比如可以賣掉一些未開工的土地，或者已開發但未出售的在建項目，但都要一個項目一個項目去化解，速度很難快起來。”一家TOP5強房企相關負責人表示。
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