要求“全部現(xiàn)房銷售”！深圳一住宅地塊引關(guān)注
深圳首宗全部現(xiàn)房銷售宅地
9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗地，提出了新的競拍要求。
該地塊宗地號為A219-0080，掛牌起始價66.65億，拍賣時間為10月8日15:00。土地位置在寶安區(qū)航城街道、福永街道，土地用途為二類居住用地+公園綠地+交通用地。
南都灣財社記者注意到，根據(jù)出讓公告，宗地內(nèi)的普通商品住房需“全部實行現(xiàn)房銷售”；另外宗地意向競買人須在申請確認(rèn)競買資格時提供《關(guān)于“交房即發(fā)證”的承諾函》，承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)，確保購房人在收房的同時即具備申請領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書的條件。
“此次深圳所出讓地塊包括了三項重要內(nèi)容，交地即交證、交房即發(fā)證、現(xiàn)房交付，這也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個重要體現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為。
實際上 “現(xiàn)房銷售”并非首次在深圳出現(xiàn)
早在2016年深圳就曾開展商品房現(xiàn)售試點。當(dāng)時，位于龍華區(qū)的商住用地A816-0060公開招標(biāo)出讓，出讓公告要求該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)房形式對外銷售。該地塊最終由電建+金茂以總價82.9億元拍下，項目建成后即龍華金茂府。
2023年8月，深圳首塊采用競“現(xiàn)房銷售”的宅地出讓，根據(jù)要求，彼時，新安地塊采取“三限雙競”的規(guī)則掛牌出讓，現(xiàn)房銷售建面競拍上限是3.5萬平方米，占住宅總建面接近一半。該地塊最終由中鐵聯(lián)合能建以總價34.06億元+3.55萬㎡現(xiàn)房銷售面積的價碼拿下，目前該地塊的第一期中鐵能建閱臻府已入市，現(xiàn)房銷售的部分還未對外出售。
而即將在10月8日出讓的A219-0080宅地，也是深圳近年來首宗要求全部“現(xiàn)房銷售”的宅地。
從標(biāo)的信息可以看到，該宗地土地面積為181551.54平方米，項目規(guī)模很大，計劃分兩期開發(fā)，總建筑面積約665675平方米。另根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點顯示，該地塊擬建造272504平方米普通住宅，按套均90平方米粗略估算，項目建成后預(yù)計供應(yīng)超3000套現(xiàn)房住宅。
具體來看，該宗地位于廣深公路和京港澳高速的中間位置，緊鄰12號線興圍地鐵站，周邊二手小區(qū)例如星航華府、興圍華府、翠湖花園等目前掛牌價均在5萬元/平方米左右。
順應(yīng)市場需求，提振市場信心
8月23日，國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，出席發(fā)布會的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在回答加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式相關(guān)提問時便表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有力有序推進現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實踐制定配套政策。
“預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售，與過去的樓市政策最大的區(qū)別，就是它是房地產(chǎn)供給側(cè)改革，而不是需求端刺激。通過供給側(cè)改革，一方面適應(yīng)需求端的變化，另一方面修復(fù)市場的信心。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“現(xiàn)房銷售”的背景是順應(yīng)市場需求變化，也是提振市場信心的關(guān)鍵。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月，商品房期房賣了2.5億平方米，同比降幅31.0%；現(xiàn)房的銷售面積沒降，反而大幅提升，1-5月全國現(xiàn)房賣了1.1億平方米，同比增長23.0%。“這說明，居民對期房能否交付有擔(dān)憂，另外，買房的都是剛需，買了馬上住，只有現(xiàn)房或二手房能滿足需求。”李宇嘉說。
他指出，隨著“現(xiàn)房銷售”的探索，對市場來說，將降低購房者成本，驅(qū)動市場需求動力，促進新房交易穩(wěn)定。而對開發(fā)商來說，盡管利潤會下降，但考慮到近年來新盤20%左右的去化率，如果能提振銷售規(guī)模，自然會對沖利潤率的下降。
那么現(xiàn)售制度的探索是否意味著
預(yù)售制度或?qū)⑦M一步取消？
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，在全面推進現(xiàn)房銷售前，部分城市或需進一步完善供給端政策，穩(wěn)定供給預(yù)期。因此，短期來看，預(yù)售制改革或仍將循序漸進，全面取消預(yù)售制預(yù)計仍需要一定時間。
她進一步分析到，房地產(chǎn)開發(fā)融資方式與商品房預(yù)售制度高度關(guān)聯(lián)，商品房預(yù)售制度下，房企開發(fā)建設(shè)所需資金一部分來自于銀行開發(fā)貸等金融支持，一部分來自于預(yù)售款。預(yù)售制度下開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時間較短，預(yù)售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對較快。而轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時間延長，金融機構(gòu)配套的資金支持如何優(yōu)化調(diào)整，或是未來政策的研究方向。
深圳首宗全部現(xiàn)房銷售宅地
9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗地，提出了新的競拍要求。
該地塊宗地號為A219-0080，掛牌起始價66.65億，拍賣時間為10月8日15:00。土地位置在寶安區(qū)航城街道、福永街道，土地用途為二類居住用地+公園綠地+交通用地。
南都灣財社記者注意到，根據(jù)出讓公告，宗地內(nèi)的普通商品住房需“全部實行現(xiàn)房銷售”；另外宗地意向競買人須在申請確認(rèn)競買資格時提供《關(guān)于“交房即發(fā)證”的承諾函》，承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)，確保購房人在收房的同時即具備申請領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書的條件。
“此次深圳所出讓地塊包括了三項重要內(nèi)容，交地即交證、交房即發(fā)證、現(xiàn)房交付，這也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個重要體現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為。
實際上 “現(xiàn)房銷售”并非首次在深圳出現(xiàn)
早在2016年深圳就曾開展商品房現(xiàn)售試點。當(dāng)時，位于龍華區(qū)的商住用地A816-0060公開招標(biāo)出讓，出讓公告要求該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)房形式對外銷售。該地塊最終由電建+金茂以總價82.9億元拍下，項目建成后即龍華金茂府。
2023年8月，深圳首塊采用競“現(xiàn)房銷售”的宅地出讓，根據(jù)要求，彼時，新安地塊采取“三限雙競”的規(guī)則掛牌出讓，現(xiàn)房銷售建面競拍上限是3.5萬平方米，占住宅總建面接近一半。該地塊最終由中鐵聯(lián)合能建以總價34.06億元+3.55萬㎡現(xiàn)房銷售面積的價碼拿下，目前該地塊的第一期中鐵能建閱臻府已入市，現(xiàn)房銷售的部分還未對外出售。
而即將在10月8日出讓的A219-0080宅地，也是深圳近年來首宗要求全部“現(xiàn)房銷售”的宅地。
從標(biāo)的信息可以看到，該宗地土地面積為181551.54平方米，項目規(guī)模很大，計劃分兩期開發(fā)，總建筑面積約665675平方米。另根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點顯示，該地塊擬建造272504平方米普通住宅，按套均90平方米粗略估算，項目建成后預(yù)計供應(yīng)超3000套現(xiàn)房住宅。
具體來看，該宗地位于廣深公路和京港澳高速的中間位置，緊鄰12號線興圍地鐵站，周邊二手小區(qū)例如星航華府、興圍華府、翠湖花園等目前掛牌價均在5萬元/平方米左右。
順應(yīng)市場需求，提振市場信心
8月23日，國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，出席發(fā)布會的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在回答加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式相關(guān)提問時便表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有力有序推進現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實踐制定配套政策。
“預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售，與過去的樓市政策最大的區(qū)別，就是它是房地產(chǎn)供給側(cè)改革，而不是需求端刺激。通過供給側(cè)改革，一方面適應(yīng)需求端的變化，另一方面修復(fù)市場的信心。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“現(xiàn)房銷售”的背景是順應(yīng)市場需求變化，也是提振市場信心的關(guān)鍵。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月，商品房期房賣了2.5億平方米，同比降幅31.0%；現(xiàn)房的銷售面積沒降，反而大幅提升，1-5月全國現(xiàn)房賣了1.1億平方米，同比增長23.0%。“這說明，居民對期房能否交付有擔(dān)憂，另外，買房的都是剛需，買了馬上住，只有現(xiàn)房或二手房能滿足需求。”李宇嘉說。
他指出，隨著“現(xiàn)房銷售”的探索，對市場來說，將降低購房者成本，驅(qū)動市場需求動力，促進新房交易穩(wěn)定。而對開發(fā)商來說，盡管利潤會下降，但考慮到近年來新盤20%左右的去化率，如果能提振銷售規(guī)模，自然會對沖利潤率的下降。
那么現(xiàn)售制度的探索是否意味著
預(yù)售制度或?qū)⑦M一步取消？
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，在全面推進現(xiàn)房銷售前，部分城市或需進一步完善供給端政策，穩(wěn)定供給預(yù)期。因此，短期來看，預(yù)售制改革或仍將循序漸進，全面取消預(yù)售制預(yù)計仍需要一定時間。
她進一步分析到，房地產(chǎn)開發(fā)融資方式與商品房預(yù)售制度高度關(guān)聯(lián)，商品房預(yù)售制度下，房企開發(fā)建設(shè)所需資金一部分來自于銀行開發(fā)貸等金融支持，一部分來自于預(yù)售款。預(yù)售制度下開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時間較短，預(yù)售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對較快。而轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時間延長，金融機構(gòu)配套的資金支持如何優(yōu)化調(diào)整，或是未來政策的研究方向。
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